(Article publicat dijous, 8 de març al Diari de Girona)
Aquests dies es parla molt de la necessitat de modificar la normativa en matèria d’arrendaments, sobretot d’arrendaments d’habitatge (Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans), en relació amb la manca d’immobles degut al creixement de la demanda de lloguers i l’augment de preus provocat per l’escassetat del nombre d’habitatges i altres usos, com poden ser els usos turístics.
Si bé comparteixo aquesta necessitat, crec que s’hauria de diferenciar el que són qüestions de dret públic del que són qüestions de dret privat. El tomb del mercat d’habitatge en propietat cap a l’habitatge de lloguer, òbviament ha d’anar acompanyat de polítiques socials que ajudin a la gent a poder obtenir un habitatge de lloguer; ara bé, això no passa forçosament per haver de modificar la llei d’arrendaments urbans (àmpliament modificada des de que es va aprovar l’any 1994) ni per afectar a la verdadera essència de l’arrendament: la seva temporalitat.
El cert és que la normativa aplicable a l’arrendament (i ara em centro en l’arrendament d’habitatge i no altres usos com locals comercials, etc), tampoc ajuda gaire en quant a la qüestió abans esmentada de la temporalitat.
El Codi Civil defineix l’arrendament de coses en general com aquell contracte en que un cedeix el gaudi o ús d’una cosa per un temps determinat i un preu cert.
Com veiem aquí sí que es destaca com a element essencial la temporalitat. De fet, més endavant la llei assenyala que si no s’ha fixat aquest termini expressament en el contracte, aquest s’entendrà per anys si s’havia fixat un lloguer anual, per mesos si fos mensual i fins i tot per dies si el lloguer fos diari.
En canvi, si agafem la normativa específica, que vindria donada per la llei d’arrendaments urbans de l’any 1994, veiem que quan defineix l’arrendament d’habitatge diu que és aquell que recau sobre un edifici habitable la destinació primordial del qual sigui la de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari. Si bé el termini «permanent» no es refereix al temps del contracte sinó que el que fa és diferenciar l’arrendament d’habitatge del de temporada, ja sigui d’estiu o del que sigui, el cert és que por comportar confusió, sobretot quan les diferents reformes, tot i mantenir la intervenció normativa per garantir un mínim de temps, també és cert que han vingut a reforçar la voluntat d els parts expressada en el contracte.
Aquest reforçament de la voluntat de les parts torna a treure la qüestió de si és possible pactar un arrendament d’habitatge amb caràcter indefinit, és a dir, fins que l’arrendatari vulgui.
Una recent sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona de desembre de l’any passat, s’ha pronunciat al respecte, dient que no és vàlid aquest pacte, ja que va precisament contra un dels elements essencials i bàsics de l’arrendament: la seva temporalitat. El cas era el d’una àvia que havia llogat un habitatge a les seves netes, i posteriorment, per embolics d’herència, l’habitatge havia anat a parar a un oncle de les noies, que les va voler fer fora per expiració dels terminis legals que marca la llei d’arrendaments urbans.
Aquesta sentència em recorda un cas que vaig tenir fa temps en relació a una operació immobiliària. Un dels llogaters deia que tenia un contracte especial, infal·lible, inexpugnable… havia concertat amb el propietari un contracte per temps «indefinit» i no se’l podia fer fora fins que ell no volgués. Quan li vaig dir que no ho tenia ben entès, i que en realitat li quedava un mes de contracte des que li havien fet un requeriment d’expiració de termini, es va quedar fos, i a mi em volia matar. Ja em sap greu. Però com deien els romans « lex dura sed scripta» (la llei és dura, però està escrita).
]]>
