El Reial Decret-Llei 8/2020, de 17 de març, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social del COVID-19, ha establert una sèrie de mesures per procurar una moratòria del deute hipotecari per a l’adquisició de l’habitatge habitual de qui pateix extraordinàries dificultats per atendre el seu pagament com a conseqüència de la crisi del COVID-19, definint les situacions de vulnerabilitat econòmica que permetin acreditar aquestes circumstàncies per poder sol·licitar i obtenir aquesta moratòria.
En canvi, no ha adoptat cap mesura equivalent, o almenys directa, per pal·liar els efectes derivats de la crisi del COVID-19 per a aquelles persones que tenen greus dificultats per poder atendre el pagament de la renda o lloguers del seu habitatge o dels locals de negoci.
És cert que des del Govern s’anuncien noves mesures en aquest sentit; algunes d’específiques, com establir una suspensió temporal en el pagament dels lloguers (semblant a la moratòria del deute hipotecari), on l’Estat assumiria part d’aquest pagament; i altres de més genèriques, com establir una prestació directa a les famílies que no arribin a una renda mínima.
Sens perjudici de l’aprovació d’aquestes mesures i del seu abastament, és important examinar, des d’un punt de vista contractual, com afecta aquesta nova situació d’alarma creada pel COVID-19 als contractes de lloguer vigents, on haurem de diferenciar els lloguers d’habitatge dels lloguers de locals socials o naus industrials.
En els contractes d’arrendament de locals comercials o naus industrials, que hagin tingut una afectació directa per les mesures preses per raó del COVID-19 (tancament de l’establiment o suspensió de l’activitat), sembla obvi que això ha provocat una ruptura de la base del contracte o com a mínim ha provocat una alteració clarament significativa, que ha culminat o pot culminar en la impossibilitat de l’arrendatari de pagar el lloguer o almenys en una extrema dificultat si ha de fer-ho en les condicions inicialment pactades, clarament alterades per una qüestió de força major.
És en aquest punt quan podria ser d’aplicació la doctrina coneguda com la rebus sic standibus, que permetria als tribunals modificar el contracte d’arrendament (reduint la renda a pagar), suspendre el mateix (i consegüentment, suspendre temporalment el pagament de la renda) o fins i tot, en el pitjor dels casos, resoldre el contracte.
Òbviament, com tot procediment judicial, requereix un temps i uns diners, i per tant el desitjable és que arribin com abans millor aquestes mesures anunciades pel Govern, però també que l’imperi del sentit comú faci la seva feina i que siguem capaços, propietaris i arrendataris, d’arribar a acords particulars que permetin pal·liar aquestes situacions absolutament extraordinàries per a tothom i, això, insisteixo, sense perjudici de les mesures o de les ajudes que puguin acordar-se des del sector públic.
Ara bé. Què passa amb els contractes d’habitatge? Aquí la qüestió és més complexa. És innegable que la crisi del COVID-19 pot tenir un impacte molt negatiu en l’economia familiar o personal del llogater, però perquè pugui aplicar-se la doctrina del rebus sic standibus es requereix una alteració significativa de la causa econòmica del contracte, que no és una altra que l’ús i gaudi de l’habitatge, que no es veu alterat des d’un punt de vista de la base del negoci jurídic.
És aquí on les mesures que s’estan preparant des del Govern han d’incidir més (es parla que el Govern assumeixi una part d’aquests lloguers, sempre que el propietari no tingui més de tres immobles en lloguer), però també on el seny i el sentit comú han de guiar-nos a l’hora d’arribar a acords particulars que respectin tant l’extraordinarietat de la situació com l’esperada temporalitat de la mateixa. En definitiva, que ens fem càrrec de la situació en la que ens trobem.
Antoni Pérez De-Gregorio i Capella
Client Choice Awards 2020 Litigation
Advocat a Rebled Advocats
