(Article publicat divendres, 21 de desembre al Diari de Girona)
El passat 19 de desembre ja va entrar en vigor el Reial Decret Llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, i que reforma, entre altres, la llei d’arrendaments urbans. No deixa de ser curiós que la majoria de reformes en aquesta matèria comencen dient que l’anterior reforma, la del 2013, no va acabar de funcionar com s’esperava. Sap greu que els diferents legisladors, en una matèria tan important com el dret a l’habitatge, no l’acabin d’encertar mai del tot. Tot i la bondat de la present reforma, tinc els meus dubtes sobre la seva efectivitat, si no ve acompanyada d’una veritable política social en matèria d’habitatge. En tot cas, l’evolució del mercat de lloguer en els últims dos anys (amb una escalada important de preus) i la necessitat de garantir una mínima estabilitat i assequibilitat en el mercat de lloguer, justificava en el millor dels casos la urgència de la reforma, que ja es venia cuinant des de principis d’any.
Deixeu-me que comenci pel final, és a dir, per les disposicions transitòries. Tot i que la reforma és efectiva des del passat 19 de desembre, només s’aplicarà a aquells contractes que es facin a partir d’aquesta data. Ara bé, si les parts així ho acorden expressament, també es podrà aplicar la reforma als contractes preexistents.
Aclarit això, veiem els punts més importants que han quedat afectats de la Llei d’Arrendaments Urbans. El més destacat de la reforma es la distinció del règim jurídic en funció que l’arrendador sigui persona física o jurídica, el que es reflecteix en el termini mínim de durada de l’arrendament d’habitatge. En el cas d’arrendador persona física, el termini mínim de durada passa de 3 a 5 anys, i en el cas d’arrendador persona jurídica, de 3 a 7 anys. Segueix vigent la facultat de l’arrendatari de desistir del contracte un cop transcorregut els sis primers mesos mitjançant un preavís mínim de 30 dies. En tot cas, com ja passava abans, aquest termini mínim és una facultat de l’arrendatari en cas que s’hagués pactat un termini inferior, ja que continua com a regla general que la duració serà la lliurament pactada per les parts en el contracte. Quant a la pròrroga legal tàcita, és a dir, un cop exhaurit el termini mínim legal abans esmentat, aquesta torna a ser de 3 anys si no s’ha fet un preavís mínim de 30 dies comunicant la voluntat de no renovació del contracte.
Una altra de les novetats importants fa referència a la revisió de la renda. A partir d’ara, si no s’ha pactat expressament la seva revisió (que només podrà ser anual), la renda quedarà congelada durant tota la vigència de l’arrendament. I en cas que es pacti, si no es detalla cap índex de referència, s’haurà d’aplicar l’Índex de Garantia de Competitivitat. Atenció als arrendaments que no consten per escrit.
En cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte d’arrendament seran a càrrec d’aquesta, sense que es puguin traslladar a l’arrendatari.
Quant a la fiança obligatòria, aquesta no es podrà actualitzar durant els primers cinc anys de durada (si l’arrendador és persona física) o set anys (si l’arrendador és persona jurídica). Si bé es poden pactar garanties complementàries, en el cas d’arrendaments d’habitatge de durada inferior o igual als mínims legals abans assenyalats, aquesta garantia addicional no podrà excedir de la quantia equivalent a dues mensualitats de renda.
Aquestes serien les novetats més importants, però també s’ha modificat parcialment el règim de la denegació de la pròrroga forçosa, la renúncia a la subrogació en cas de mort de l’arrendatari, l’increment de renda en cas d’obres de millora, així com el dret d’adquisició preferent en cas de venda del propietari. La reforma també afecta la Llei d’Enjudiciament Civil, on s’ha reforçat la protecció de l’arrendatari que es pugui trobar en situació de vulnerabilitat, tant en els processos de desnonament com en els processos d’execució hipotecària.
I un darrer apunt pel que fa a mesures de caràcter econòmic-fiscal en matèria d’habitatge: supressió de l’ITP; bonificació de la quota de l’IBI per part dels ajuntaments en els lloguers de renda limitada; i increment de la quota de l’IBI (recàrrec fins al 50%) en el cas d’immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent (aspecte que s’haurà de definir en la normativa sectorial d’habitatge).
Antoni Pérez De-Gregorio i Capella Client Choice Awards 2014 Litigation Advocat a Rebled Advocats
